Премьерская ипотека или когда ждать снижения ставок

В последние годы российский рынок ипотечного кредитования испытывает период активного роста. Желание стать обладателем собственного жилья, и понимание невозможности собрать огромную сумму денег, толкает людей отправиться в банк и оформить договор ипотеки. Так, по итогам 2013-го года доля ипотечных кредитов в общем объеме сделок с недвижимостью составила 24,6% (в 2012-м году только 20,5%). Особенно активно ипотека развивается в сегменте первичного жилья. Для жилья экономного класса доля ипотеки выросла за год с 45% до 85%, а в элитном жилье до половины сделок совершается через ипотеку (ранее только 30%).

В тоже время большинство экспертов сходятся во мнении, что постепенно рынок ожидает снижение темпов роста ипотечного кредитования, и связано это с окончанием периода послекризисного восстановления рынка. В настоящее время основополагающие экономические факторы в большей степени способствуют снижению темпов роста, чем их нарастанию. В настоящее время можно наблюдать увеличение числа скрытых рисков, что в последующем может сказаться на росте ипотечного рынка. Именно так характеризуют ситуацию на рынке в Агентстве по ипотечному и жилищному кредитованию, являющемуся наиболее авторитетным институтом в данной сфере.

Аналитики сходятся во мнении, что основной проблемой на пути расширения ипотечного кредитования является высокая процентная ставка по кредиту, которая в настоящее время в среднем по рынку составляет 12,6%. Именно она отпугивает многих потенциальных заемщиков. При этом формирование ставки происходит за счет ежегодной инфляции, повышенных страховых рисков и недостаточной оптимизации расходов кредитных организаций.

В мае 2012-го года Владимир Путин обратил внимание на высокие ставки кредитования и предложил к 2018-му году выйти на уровень, когда ставка ипотечного кредита не должна превышать показателей ежегодной инфляции с добавлением 2,2% доходности банка. Весной прошлого года на данную тему высказался и премьер-министр Дмитрий Медведев, отметивший недопустимость разрыва между ставкой рефинансирования ЦБ и ипотечными ставками больше чем в 1,5-2% годовых.

На фоне стран запада ставка в 13% является высокой, и представляет собой своеобразный психологический барьер, когда заемщик начинает расценивать ипотеку под такой процент дорогой. В такой ситуации правительство должно стабилизировать курс национальной валюты, и постепенно снижать инфляционные ожидания в долгосрочной перспективе. Подобные действия смогут, в конечном счете, привести к некоторому снижению ставок по кредитам.

В нынешнем году определенные шаги в снижении ставок наметились. Особенно это оказалось заметно в период с апреля по октябрь. За это время средняя процентная ставка ипотечных кредитов на рынке снизилась с 12,9% до 12,3%. В тоже время до предложенных премьером размеров им еще далеко. В результате возникает вопрос, а будет ли выполнено распоряжение главы правительства в нынешнем 2014-м году?

Специалисты считают, что достижение даже верхней границы установленного предела в 10% возможно только в том случае, если банки будут получать при этом прибыль. В любом случае ставка кредитования должна быть выше, чем ставка, по которой банк привлекает средства. Для «дешевых» кредитов нужны «дешевые» деньги, но ставку рефинансирования ЦБ (равняется 8,25%) нельзя отнести к числу дешевых. Таким образом, с учетом закладки в ставку еще и банковских рисков, ожидать снижения ставок в нынешнем году до 10-процентного уровня не стоит. Без снижения ставки рефинансирования и ставок по депозитным вкладам, а также оптимизации расходов банковского сектора вероятность серьезного удешевления кредитов является маловероятной.

Снижение стоимости кредитов является задачей долгосрочной, и рассчитанной на период от трех до пяти лет. Процентные ставки могут снижаться с малой интенсивностью, и выход на установленные правительством пределы в 9-10% годовых возможен только через несколько лет. Что касается нынешнего года, то поведение ставок по ипотечным кредитам (как и остальным видам кредитов) будет в первую очередь зависеть от поведения государства и Центрального Банка в области монетарной политики.

К чему же готовиться потенциальным заемщикам в нынешнем году? В Агентстве по ипотечному и жилищному кредитованию считают, что во второй половине этого года не исключена ситуация, когда процентные ставки по ипотеке постепенно снижаясь, преодолеют рубеж в 12% годовых. Эксперты сходятся во мнении, что средневзвешенные ставки на рынке в 2014-м году будут находиться в интервале от 12% до 12,5% в год, а при особо благоприятном развитии ситуации в конце года могут опуститься ниже 12%.